盡端車位的真相：買車位租車位必須思考和分析，做車庫工程和地庫項目也可以參考

發布日期：11-30 ? 分類信息 ? 閱讀 2360 次

對于地產人來說，車庫工程是一個永遠繞不開的話題，無論是建設單位、設計、施工、還是營銷等，可能內心都是想拒絕的，其主要原因大致如下：

（1）建設成本高，周期長，去化率低，收益率低。

（2）可復制性差，難以實現標準化。

（3）復雜多變，隱藏問題多。

（4）……

某項目地庫盈虧平衡點

隨著地產行業進入低利潤時代，更多的開發商把目光聚焦到地下車庫設計，甚至部分項目利潤都壓在車位存量上。因此，地下車庫前期定位與設計把控的重要性更加凸顯。

現階段開發商均已形成各自的車庫設計標準、設計指引，在一定程度上，可有效控制車庫成本，但又很難做到面面俱到。本文僅對車庫設計中“盡端車位”做部分思考。

一、什么是盡端車位？

字面意思，即位于行車道盡端的車位。如圖示：

圖1.1

該類車位回轉困難，使用不便。通常情況需要在進入“袋型通道”前完成掉頭，倒車入庫，費時費力。

倒車示意（一）圖1.2

倒車示意（二）圖1.3

二、既然停車如此不便，為何盡端車位仍大量存在？到底可不可以做盡端車位？

A規范要求：

《車庫建筑設計規范》JGJ100-2015及《汽車庫、修車庫、停車場防火設計規范》GB 50067-2014均無“盡端車位”概念。其中《車庫建筑設計規范》JGJ100-2015第4.3.2條，有“應滿足一次進出停車位”要求。如圖示：

分析：對于“盡端車位”來說，滿足“一次進出停車位”只能采用“倒行逆駛”方式進入，只是“倒行”距離應酌情考慮盡端長度及便捷性。

B地方要求：

山東某項目圖審意見：盡端停車位應滿足一次性出車要求。（最邊車位至少側面留有1.2m回車空間）或由建設單位、設計單位需出具責任承諾書。

C各一線地產規定:

實例一

實例二

實例三

實例四

實例五

實例六

其他：未見明確要求，但其項目基本均存在“盡端車位”，因項目屬性、所在區域、設計把控等差異而有所差異。

通過以上分析可見：

（1）規范無明令禁止。

（2）盡端車位的使用不便性，部分設計主管部門有所關注，但無強制要求

（3）各大地產均有所關注，但接受程度不同。

三、既然眾所周知，盡端車位存在諸多不便，為何大部分開發商仍接受甚至優選設置盡端車位？

我們分析大致原因如下：

（1）車位去化周期長，去化率低。對于建設單位來說，短期內屬于高投入，低回報。甚至對于大多數三四線甚至二線城市均屬于負盈利。這就決定了大部分項目需求是在滿足車位指標的前提下，盡量減少地下室開挖。

（2）盡端車位停車效率相對較高。

（3）受車位去化率影響，盡端車位售價所損失貨值遠低于補充車位指標需增加的車庫建設成本。

（4）采取部分措施一定程度上可解決盡端車位停車難的問題。個別盡端車位，銷售階段做好風險提示并采取相關優惠措施。

四、常用盡端車位的部分解決措施：

（1）控制盡端車位“袋形車道”的長度，即控制倒車距離，設置“小盡端”。通常倒車距離不大于20m時,對實際使用及貨值影響較小，且離單元入口距離近的優勢，可增加其溢價。

（2）長盡端車位寬度加大，考慮倒車需求，同時兼顧無障礙車位的設計。

（3）犧牲個別車位或補充車庫面積，滿足盡端車位使用需求。

方案一：部分房企要求盡端處取消1個車位作為回轉空間。

方案二：當盡端過長時，利用入口大堂通道，作為盡端車位回轉空間。

方案三：每處增加約9平米（外擴1.5m），增加建設成本，但提高車位貨值并利于銷售。

方案四：如以上措施均不具備條件，則建議將不利因素集中化，結合盡端車位布置。如消火栓、集水坑、風管、口部等。以盡量減少不利因素對其余正常車位的貨值影響。

以上盡端車位分析，主要針對現階段住宅項目地下車庫。因其車位用戶通常具有固定性、指向性和唯一性，不存在尋找車位過程進入“死胡同”而折返情況。而對于商場、醫院、體育館等大型公建項目，當車位為非固定車位，且車位緊張情況下，還是應更多考慮通道的便捷性及使用舒適度等。當然，隨著科技和數字信息化發展，“車位傳感指示”、“車位引導系統”“智慧停車”等也在迅速推廣實用，將進一步弱化盡端車位的影響。

五、實際項目運用中，建設單位與設計單位對“盡端車位”應如何選擇？

（1）不可一概而論，應結合項目業態，考慮車位使用人群等。

（2）應根據項目定位，地區差異等，判斷車位的去化情況、收益情況等，并判斷是否存在部分車位長期“閑置”情況。

（3）此外，“盡端車位”在銷售階段應與普通車位存在價格差異，并將車位情況具體說明，以避免后期客訴風險。

（4）未來城市隨著科技進步，“自動泊車”“智慧停車”的推廣，或許未來“盡端車位”將不再煩惱。